3则值得重视的房地产消息

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友雯雯推荐Coldpiay的《埃玛》：你笑着说我所有的愤怒，全都是没用；你笑着说我所拥有的一切，也都是虚伪；你笑着说我所有的谎言，活不过明天。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

除了成都那事，5月11日，人口普查发布相关数据实在太火，其实还有2件地产有关的大事，没顾过来。

今天，杠杆地产补上。

第一件事，5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局4部门的负责同志在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

第二件事，同日央行发布2021年第一季度货币政策执行报告，信息量很有变化。

每个季度的货币政策报告，我基本都会跟踪和分析。

另外5月12日，又有第三件事，央行发布2021年4月金融统计数据报告，重大增速异动。

结合最新情况、数据变化，今天3件事一并谈，从中窥见趋势。

01

房地产税改革重回聚光灯下，本身就是信号

这则新闻信息量很明显：中国房地产税改革重回聚光灯下，立法或者试点扩围希望大增。

消息很短，所谓越短事越大。

4部门坐一起，包括立法机关，不可能是搞着玩。

那么，所谓“积极稳妥推进”的房地产税还有多远？

首先杠杆地产回溯一下：

2020年12月，财长在人日撰文称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。建立健全个人收入和财产信息系统。2021年3月，我国“十四五”规划正式发布，和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

4月，贯彻落实“十四五”规划纲要、加快建立现代财税体制发布会上，财政部税政司司长王建凡表示，要进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
5月，财长刘在《经济日报》撰文提到，健全直接税体系，逐步提高直接税比重，进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

没有农业税后，个人所得税、企业所得税、房地产税是直接税的三大税种。相比增值税、消费税等间接税，对市场交易行为征税，直接税对所得和收入征税，通常被认为更能发挥调节收入分配的作用。

当然，房地产税还肩负健全地方税体系的重任。

这么重要，不过2020年未，也就是十三五时期，没有完成立法目标。

关于房地产税，一直说“立法先行、充分授权、分步推进”。所以，征收就会更慢了，立法程序本身漫长。

“推进房地产税立法”被写进了“十四五”规划纲要，但2021年度立法工作计划中，并未提及房地产税。

所以2022年启动有关程序，十四五能立法完成，就算快了。

不过冷了这么多年，近几个月如此密集提，“十四五”规划纲要也明确了，十四五肯定是有动作的。

自2011年1月上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税，至今已经过去了10年。

沪渝的试点是房产税，本身不新，以前就有这个税；如今的房地产税，则是更为全面和房子和房子下面土地有关的全面直接税。

这次座谈会，有这样可能：扩大试点城市范围；或者，立法要加快。

房住不炒肯定是要搞很多年了，所以各界期待房地产税成为长效机制的一环。

这个事对房价到底啥影响？我的朋友杠杆游戏好几年前，就简要介绍过很多论文的研究，效果影响因素很多，比如免征范畴、税率、放水情况……

在社会稳定，税率和免征都比较合理，放水不多的背景下，制衡房价炒作，可能会有用。但归根结底，这是用来充实地方收入的。

成本总是有人要买单的。

02

央行收紧地产资金

2021年一季度货币政策执行报告摘要第五点，再次强调：（一季度）健全现代货币政策框架。完善货币供应调控机制，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

3月末，广义货币供应量（M2）余额为227.6万亿元，同比增长9.4%——杠杆地产发现为2020年至3月的第二低增速。

注意，下文第三部分还会有更劲爆的数据变化。

从贷款结构看，虽然住户贷款依旧是最高增长，如下图。但是，房地产贷款增速总体保持平稳。

这大概是很多人没想到的。

3 月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额50.0万亿元，同比增长10.9%，增速较上年末低0.6个百分点。

其中，个人住房贷款余额35.7万亿元，同比增长14.5%，增速较上年末低0.1个百分点；

住房开发贷款余额9.5万亿元，同比增长5.8%，增速较上年末低2.4个百分点。

同时，杠杆地产注意到，2021年一季度的货币政策执行报告，非常强调：

健全中央银行操作目标体系，疏通货币政策传导。创新货币政策工具，完善货币供应调控机制总的看，货币政策坚守币值稳定的最终目标，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配的中介目标在制度上更加定型，与健全市场化利率形成和传导机制、完善货币供应调控机制形成有机整体，共同构建了现代货币政策框架。

另外我注意到，外界关注的房地产贷款集中度管理制度，已经落地。

央行专门说，督促集中度超出上限的商业银行制定过渡期调整方案。目前，该制度进入常态化政策执行和实施阶段。

而国外形势呢？央行报告介绍：新兴经济体货币政策出现分化迹象，多数仍维持宽松立场，也有部分新兴经济体为应对通货膨胀、汇率贬值、资本外流等压力已提前行动，边际上收紧货币政策。

第一季度，印尼、墨西哥央行分别降息25个基点；印度、南非、马来西亚、菲律宾等国央行维持政策利率不变；土耳其、巴西、乌克兰、俄罗斯央行则分别加息 200个、75个、50个和25个基点。

同时，全球通胀水平可能继续升温。未来一段时间全球通胀指标的同比读数可能会普遍趋于抬升，进一步推升通胀预期。

当然，央行认为我国不存在长期通胀或通缩的基础。不过即便如此，考虑内外形势，会对货币宽松形成挟制。

换成房地产行业的话，2021年剩下的时间，央行支持地产的弹药，可能不如之前和2020年了。

03

M2增速大降，创21个月来最低！下阶段货币政策思路，对地产友好吗？

5月12日，央行发布2021年4月金融统计数据报告。

4月末，广义货币(M2)余额226.21万亿元,同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点。

根据央行数据，杠杆地产制作了一个过去24个月的M2增速图。可以发现4月M2增速比3月的9.4%低，3月又比2月的10.1%低。

如果看上图，杠杆地产发现，4月末的M2增速，创下21个月以来的最低。

不仅如此，4月末，本外币贷款余额187.85万亿元，同比增长12%。月末人民币贷款余额181.88万亿元，同比增长12.3%，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和0.8个百分点。

4月份人民币贷款增加1.47万亿元，比上年同期少增2293亿元，比2019年同期多增4525亿元。

同时，杠杆地产注意到，一季度货币政策执行报告，下一阶段主要政策思路明确告知：

稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体经济放到更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，处理好恢复经济和防范风险的关系。建设现代中央银行制度，健全现代货币政策框架，完善货币供应调控机制，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

注意这些措辞：珍惜正常的货币政策空间；处理好恢复经济和防范风险的关系；同名义经济增速基本匹配；保持宏观杠杆率基本稳定。

2020年实际杠杆率加了，现在不加了。

楼市归根结底需要水和杠杆。现在上头要求各地控炒房杠杆很明显，对房地产来说，不能说就不友好了，但也好不到哪儿去。

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